物业管理的建议书

物业管理的建议书

随着社会不断地进步，建议书的使用频率越来越高，建议书是人们发表意见，提供建议的一种工具。如何写一份恰当的建议书呢？以下是小编为大家收集的物业管理的建议书，欢迎大家分享。

一、物业情况

超越工业园地处我国著名的魅力城市武汉。园区创建于20xx年8月,位于武汉市洪山区,左面连接白沙洲沙发材料市场、前面距离107国道200米、右面距离白沙洲大桥300米、后面距离长江300米,出园区5分钟有539、593、34、59、202、小公共汽车的通过,地理位置优越。经过一年多的不断完善,目前,园区现有建筑面积2.5万多平方米,拥有一栋三层办公楼,4栋双跨厂房、7栋单垮厂房,基础设施基本完善。

二、专业物业管理

随着物业建设迅猛发展,住房制度改革的逐步深化,生活水平的不断提高,人们对物业管理的需求也在逐步增长。新建住宅小区开始实行物业管理新体制,工业园的园区也不例外。目前再武汉工业园不断的增多,在竞争激烈的市场竞争中要处于不败之地,必须提高园区内的管理水平,提高管理的各种素质,以高标准的管理,良好的形象来吸引更多的客户。在目前的基础上,只有通过高素质的专业管理才能加快园区发展的进程,扩大园区在市场中的影响力。专业管理的好处有：

1、提高管理质量,为园区提供优质、高效的管理服务,创造一个安全、整洁、舒适的生活和创业环境。

2、作为园区的“大管家”,可以协调园区与客户间的各种关系,缓解客户与园区间的矛盾。

3、通过有效的管理方法与方案,保证园区内的正常运作,免除园区与客户的后顾之忧。

4、通过有效的管理,最终能使园区内的各项工作正常有序的开展。不但能使园区保值、增值还能扩大园区的影响力与知名度。

三、合作方式

根据园区的实际情况,我建议采取合作管理方式,合作组成项目管理公司。董事会、董事长(待定),合作公司实行总经理责任制,合作公司的总经理、总工程师有、由我公司委派人士担任,合作管理期限建议暂定为一年。

四、管理目标

从园区的设计、建筑、规模及设备设施来看,园区最需要的就是我们这样子专业的管理人员,设施设备只有是等到合理有效的管理才会为园区增辉。因此在管理上也要达到与之相配的水平。我们的管理目标：

1、树立正确的物业管理概念,提出“全心全意为园区服务”的管理思想,创一流的管理、一流的效益、一流的服务、一流的形象,保证园区更有效的运作。

2、从公司正式开始运作起,半年内园区的管理水平要达到优秀水平。

五、管理组织

根据园区之实际,管理组织结构拟定为：

董事会

合作管理公司

总经理

六、管理服务内容

(一)、开业前管理工作：

1、具体管理工作：

(1)、确定管理公司所派人选。

(2)、就园区的整体设计问题、工程问题的设备安装等提出建设性意见供园区领导参考。

(3)、管理公司人员定期参加有关园区建设管理会议。

(4)、确定管理公司办公地方,为与园区、客户联系提供方便。

(5)、协助及处理园区各部分的交收程序,保障园区与客户的利益/

(6)、编制公司架构,确定管理人员人数。

(7)、编制各项工作程序时间表,以便监督并保证各项筹备工作和交接工作顺利完成。

(8)、编制员工招聘时间表。

(9)、拟定培训计划,组织安排好员工培训,保证提供专业化培训。

(10)、采购所需的各种办公用具和工具。

(11)、做好各种资料收集和存档工作。园区提供各种竣工验收图纸以及各类设备设施资料存档,以保障园区的各项设备、设施的维修保养顺利进行。

(12)、根据实地情况,列出改善工程一览表,以便园区能根据存在的问题和物管要求,加以改进。

2、管理公约：为规范客户与园区之间的权利与义务,也为明确、规范管理公司的责任、权利和义务,开业前需要制定出“园区管理公约”。

3、编制管理预算方案：根据园区的实际情况,制定出详细的管理预算方案,供园区审批后执行。

(二)、开业后的管理工作：

1、管理公司应对园区的各项工程进行验收,如消防、通讯、强电、土建等工程的验收以方便以后的维修、维护。

2、清洁工作：

(1)、园区的清洁水准对其形象有重大及深远的影响。因此,制定出完备的清洁方案十分重要。

(2)、聘选素质良好的清洁经理及主管,以保持清洁卫生的进度和质量。

(3)、根据园区选用的材料和外墙情况,详细拟定清洁方法和频度、清洁服务规格条文和有关工作细则。

(4)、制定清洁监督的检查表,定期检查清洁工作的进度和质量。

3、园艺和绿化：鉴于绿化环境对园区形象的重要性,管理公司聘请有经验的园艺师、菜农再园区的隔离带种植树木和蔬菜。

4、保险：

(1)、根据园区的情况,建议购买以下的保险：公众责任险、机器损坏险、员工保险。

(2)、建议客户根据自身情况,向保险公司投保。

5、建立档案系统：建立完善的档案系统,逐步规范各项管理,制定电脑管理系统。

6、为使管理工作做到公平、公开与公正,应增强与园区及客户的沟通,并可根据情况变化向业主提出合理建议,制定多项报告程序。

(1)、财务报告：

①每年有关收支的财务报告;

②有关收支、应付未付等账目,每月收支简表。

(2)、管理报告：

①每年的管理情况工作汇报,包括管理、保安、维修保养等情况;

②每月管理工作简报;

③其他特别事项报告。

7、处理投诉。

七、管理费预算

1、影响预算结果的变动因素：

(1)、园区各功能组别(核算对象)及其建筑面积

(2)、物业管理模式及内容

(3)、管理预算中各项目及金额

(4)、市场价格

2、管理费预算表：(略)

3、管理费预算分配表(略)

八、专项费用

开展全面的物业管理工作。为了工作顺利开展,园区应提供一笔维护维修费用,经初步计算,约人民币xxxxxxx元。费用将于园区在管理费用中逐年摊还。

九、质量保证方式

有信心将园区的物业管理做好,做到让领导满意、客户高兴双方受益。

十、管理建议

1、园区应该设置总垃圾房,设在方便运输且不碍雅观的位置。

2、园区的外墙统一粉刷。

b、多数保安的岗位责任意识差。面对进出楼宇的陌生人，有人不是仔细问询而是笑脸相迎或视而不见、默然对待。如此不尽责，凭卡或开对讲呼叫门铃进入的规定形同虚设。几乎每个业主和住户都经常遇到发小广告的、假电信公司骗钱的、各类推销的和其他形迹可疑人员直接到业主或住户家里敲门的情况。

c、服务意识差。很多保安在岗时经常与电梯工嬉笑、打逗。业主遇困难时保安主动帮忙的越来越少了。

d、管理信件和报刊、垃圾袋发放、水费单催领等事项责任心不强，常有丢失情况。

2、车库保安及停车管理问题。

a、车库保安值勤时间安排不合理，车辆出入高峰期保安少，白天经常出现无保安在岗的情况。保安在调配车辆入位、岀入车苦门的效率低，高峰期排队时间长。

b、进岀库车辆管理存在严重问题。进库车领卡进入凭卡出去的作用并未真正发挥。第一批停车卡因管理不善作废了，第二批停车卡更换后仍旧出现收不回和不够发以至无卡车量也可以随便出入车库的情况，所造成的浪费无疑增大了物业的管理成本，同时给车库的存车安全带来很大的隐患。

c、经常有保安在车库内扎堆聊天、打闹，有的保安看到需要帮助放下车架上的车辆时不去服务继续聊天或打闹，引起很多业主的强烈不满。业主还发现有保安在车库内吸烟的现象。

d、物业和保安对地面停车和园区道路上快速行车均未管理好。对非停车位置或路边停车未能及时有效清理，导致越来越多的车辆停在地上非停车位置或路边;对在小区内超速行驶的车辆无有效办法制止。这些情况既危及到行人尤其是老人和儿童的安全，也影响园区环境秩序，影响了车辆和行人的正常通行。

e、对停在车库门前或小区几个大门口附近的各类车辆，特别是对一些黑车，清理、疏导不及时也不到位，影响了各个车库大门外和小区大门车辆的正常出入。

3、摩托车噪音扰民问题。

小区内经常有拔掉消音器而噪音巨大的摩托车出入狂奔，尤其是夜深人静时在小区内飚车，严重影响了业主和住户的休息，业主对此极其反感，意见很大。即便遇到业主上前制止引发纠纷，在旁边的保安都不履行职责保护业主，伤害了业主的情感。

4、保安在公共设施或公共区域值勤的问题。

在公共设施或公共区域值勤的保安，很多人责任心不强，看到有毁坏花草树木的行为、遇到由下到中心湖湖水里玩儿的孩子，看到有到禁止溜狗区域溜狗的行为都不能有效制止。

5、保安执勤服务岗位更换过于频繁。

保安在某个岗位上工建长了，才会对情况更加了解，才有利于执勤服务时更好的履行岗位职责，但不知何故，保安却经常更换工作岗位。

对保安工作的建议：

1、物业应该立即着手与保安公司签订补充合同。把涉及到管理上的问题都逐项细化，对各项服务的明确要求都要落实到合同中，凭绩效对保安公司实施奖罚。

2、近期对保安队伍进行一次全面彻底的整顿。凡是多次出现责任事故、责任心不强、被投诉次数多、未成年等不符合聘用条件的保安必须立即解聘，决不可以凭亲属和朋友关系对其继续照顾留用。

3、必须制订岀完善的保安岗位责任制，定期对保安进行业务培训和服务意识教育。对车库内服务的保安要进行有针对性的培训。

4、完善车辆进岀管理系统，是否可使用自动门闸管理，加强车辆进岀库管理，减少人工操作带来的弊端。如不能更换系统，则必须再次作废原来的卡，更换新卡。

5、保安员的服务区域应相对固定而不应经常更换，以利于保安熟悉情况和解决问题。

6、采取有效措施，加大管理力度，做好地面车辆停车入库工作，停车管理方面的规定要严格落实，必要时需要采取更有效的管理手段。

7、禁止外部噪音巨大严重扰民的摩托车出入小区，如果是本小区的则要求其在小区内推车出入小区。

二、保洁和卫生清扫方面的问题

1、宠物粪便问题。业主和住户反映突出的公共区域内有很多宠物粪便问题，除宠物主人未尽到清理责任外，保洁人员也应该发现后及时清理。但一些清洁人员在清扫公共区域时看到宠物粪便也不打扫。

2、楼宇内垃圾外运时间问题。长期以来，每个楼的保洁员都是在电梯运行相对繁忙的时候专用一部电梯运垃圾，使得本来就紧张的电梯运力更紧张。

3、垃圾楼的消毒、异味处理和残余垃圾清扫问题。临近垃圾楼附近居住的住户，对垃圾楼存在问题的意见很大，主要是垃圾楼存在消毒次数少、异味处理不彻底和楼前残余垃圾清扫不彻底等问题。

4、平台花园水池中的水长期不更换。

业主反映一组团、二组团平台花园的水池中已经很长时间没有更换新水了。

5、垃圾袋发放存在问题。

每个住户每个月都应该领取到物业发给的垃圾袋，但垃圾袋的发放却是随意领取，登记发放管理不严格，对没有领到的住户也不提醒领取。

对保洁方面的建议:

1、建立清洁责任区巡视检查制度，物业管理人员每天上下午都对各个公共部位巡查。

2、多立一些警示牌提醒宠物主人及时处理自己携带宠物产生的粪便。发现有保洁人员不清扫宠物粪便行为应予批评，多次批评仍不改的予以处罚。

3、将各楼垃圾外运时间改在早晨上班高峰期以前或乘梯人相对较少的时段，如上午10—11点，下午15—16点。

4、对垃圾楼存在的问题严格整改。

5、加强垃圾袋发放管理，让各住户每月都可以领取到垃圾袋。

三、电梯的管理和使用问题

1、电梯联动问题、目前小区内各楼电梯的运行方式都没有采取联动方式，不仅浪费高峰时业主上下楼的时间，给业主的生活造成了不便，同时也增大了对电梯磨损。业主对此多次提出意见，还列出很多数据和理由，没有得到物业的回复。

2、电梯工问题。每个楼内的每部电梯，电梯工都是一日三班轮换值班，有些时候人员不足便连续加班。本来就存在很多电梯工就存在很多服务不规范的问题，连续加班问题就更加严重，经常是电梯工在电梯里睡觉，不但不提供服务，反而因睡觉用头挡住了开关按钮，乘梯者想自己操作都很困难。很多业主认为此岗的设置没有起到为业主提供方便的作用，而且加大了运行费用。

3、电梯监控问题。通过监控技术对电梯内发生的各类情况完全可以监督，可以达到必要的管理和服务标准。但目前的电梯监控没有发挥作用。

4、电梯运行时间问题。由于一组团住户多，电梯运力严重不足，在早晚上下班的高峰时间，等电梯时间平均多达3、4分钟，有时甚至更多。

5、电梯内广告管理问题。过去在电梯内发布广告没有符合业主要求的必要管理，电梯内经常岀现不健康的广告，有大量广告的内容全部为韩文，引起业主的不满。

对电梯方面的改进建议：

1、将各楼电梯全部设为联动运行方式。

2、改变电梯工值班方式。将每部电梯每天三班三人次值班，改为每个楼只设一个人在楼梯间值班，遇到情况便于及时处理。每天有16小时共两人(班)次值班即可，夜间可以使电梯处于自动运行状态。

3、加装完备的电梯监控设备和实行监控值班制度。